A veces se crean polígonos industriales pequeños, porque se construyen a la vez, sobre un terreno con la calificación urbanística adecuada, cinco, diez, veinte naves industriales adosadas, paredañas una con otra, formando una fila. A veces esto ocurre por una ampliación dentro de un polígono industrial. Lo que vamos a contar valdría también para un conjunto de edificaciones modulares, construidas a la vez.
Sea cual fuere el origen, vamos a suponer una construcción conjunta (para ahorrar costes), de manera que los accesos a este conjunto de naves, el sistema de alcantarillado, de canalización de aguas pluviales y fecales, de abastecimiento de agua, contadores, canalización de la electrificación, alumbrado, seguridad, zonas comunes (parkings y otros), etc., puedan beneficiarse de una reducción de costes. También, por supuesto, porque una empresa constructora, al levantar todas las naves, puede abaratar el coste que cada propietario de cada nave deba pagar. ¿Se lo imagina el lector?. La nave 1 tendrá, además de una gran pared frontal y una trasera, una pared lateral “al aire” y la otra pared lateral la compartirá con la nave 2. La nave 2 compartirá una pared lateral con la nave 1 y la otra con la nave 3. Y así sucesivamente. Y desde el capítulo uno (movimiento de tierras) hasta el último detalle constructivo, pasando por la dirección de obra, será conjunta, para todas las naves. Para mayor sencillez, vamos a suponer que la profundidad, altura y anchura de las naves es igual en todas ellas, pero es fácil imaginar que haya alguna más profunda, o con más altura para salvar desniveles de terreno, o con distinta anchura, u otras variantes constructivas.
Al terminar todo este proceso edificatorio común, cada nave realizará en su interior, a su propia costa, los trabajos particulares que necesite según qué fabrique o qué servicios preste, cuántos metros cuadrados de oficinas necesite, vestuarios, zona de descanso del personal, etc. O bien refuerzos en cerchas, pulidos especiales en su solera, un plus de potencia eléctrica…
En esta breve nota nos limitaremos a indicar el “caso-tipo” civil y registral, el problema fiscal y una posible solución. Y trae causa de en unos trabajos realizados en colaboración con el abogado de Vigo especializado en Urbanismo Juan Arnaiz Ramos.
Como cualquier lector habrá advertido, este conjunto de inmuebles, vinculadas de este modo, donde existen propietarios de partes individuales, pero donde todos los propietarios lo son también de elementos o partes comunes…¿a que nos suena a una comunidad de propietarios?. ¿A que nos recuerda la típica institución de un edificio de viviendas en la que los propietarios son propietarios de elementos privativos (su exclusivo piso, trastero y plaza de garaje) pero también lo son de una cuota indivisa de la fachada, de la cubierta, del portal, de los ascensores, etc. (elementos comunes)?.
En nuestro caso hay elementos comunes a todas las naves (el acceso particular a esta manzana de naves dentro del polígono, o el vallado exterior de protección y cierre de la manzana), pero también hay elementos comunes “cada dos”: la nave 2 tiene en común una pared lateral (medianera) con la nave 1, y esta comunidad en cuanto a esta pared lateral solo concierne a los propietarios de la nave 1 y 2. Y lo mismo podríamos decir si comparten una bajante pluvial, una zona de maniobra de vehículos compartida para las naves 1 y 2 separado de los demás accesos, etc.
El caso expuesto tiene una solución canónica, tipificada, considerándolo como una propiedad horizontal “tumbada”, un complejo inmobiliario sometido a la Ley de propiedad horizontal. Desde que este conjunto de naves adosadas se hayan constituido bajo este régimen, si surgen conflictos, habrá al menos una ley con una serie de principios, de reglas técnicas, de derechos y obligaciones más o menos precisos que nos permitirá ir tomando decisiones bajo una razonable seguridad jurídica. El problema es que, además del coste notarial (la Escritura de constitución de complejo inmobiliario, declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal) y del coste registral (honorarios del Registro de la propiedad por su inscripción), hay que abonar un impuesto (actos jurídicos documentados) que asciende al 1,5 % de… ¿de cuánto?. Asómbrese el lector: hay que sumar el valor del suelo y de la construcción. Así que pongamos, como cifra redonda, que nuestra íntima amiga Hacienda, decide valorar suelo y construcción en 40 millones de euros (supongamos que cada nave vale 1 millón de euros, el suelo que ocupa también —pues son necesarios bastantes metros cuadrados para maniobra de camiones—, y que hay 20 naves). ¿Nos damos cuenta de que a estas empresas se les pide, de golpe, 600.000 € por el impuesto?. La adquisición del suelo y la construcción de la nave en gran parte se financia gracias a un préstamo hipotecario al propietario. Pero el pago de un impuesto tan alto, ¿quién querría asumirlo?.
El otro extremo es NO hacer nada. Confiar en que no haya problemas y que en los próximos 15 o 20 años la convivencia sea óptima, todos los días salga el sol y haya armonía y paz perpetuas.
Ahora viene cuando nos ponemos serios de una vez y, cuando los clientes no quieren la primera opción y los abogados no recomendamos la segunda, buscamos una solución que dé seguridad jurídica, que se incorpore a escrituras públicas y que se inscriba en el Registro de la propiedad para que lo acordado tenga trascendencia frente a terceros.
La solución que hemos propuesto y logrado en varias ocasiones es la siguiente: crear una Asociación con unos estatutos o normas de convivencia y disciplina para todos los propietarios de las naves, e ir realizando, entre las naves vinculadas (la 1 con la 2; la 2 con la 3; la 3 con la 4, etc.) escrituras que establezcan como servidumbres recíprocas continuadas la regulación de las medianeras, bajantes, zonas de tránsito comunes, etc., con carácter real, para acceder al Registro de la Propiedad. Al dar carácter real (no meramente personal u obligacional) a una serie de restricciones a libertad individual de los propietarios, al constar en el Registro de la propiedad, y al vincularse todos a través de unos Estatutos, sí existen ya unas normas (y con una trascendencia real) que darán seguridad. ¿Por qué insistimos en la trascendencia real, y no meramente obligacional? Porque, por mucho que yo pacte con mi vecino tal limpieza, seguridad, mantenimiento de elementos comunes, no hacer esto o aquello, etc. (llamémosle “contrato de convivencia entre A y B”), si mi vecino B vende y un tercero ajeno (C) deviene propietario, este propietario “C” recién llegado NO estaría obligado respecto al contrato de convivencia que firmaron A y B. Para C, aquel contrato de convivencia NO es obligatorio. Y por lo A no tendría ninguna seguridad (en el futuro).
Todos los asociados se obligan a mantener una “estética” común (cierta homogeneidad en pintura de fachadas, rotulación, limpieza, señales, vallado perimetral, etc.); contratan servicios de mantenimiento, seguridad, asesoramiento jurídico, etc., en común; y se plantean mejoras (paneles solares, tratamiento de residuos, …) y acciones en conjunto (frente a otros polígonos, respecto a Administraciones públicas, etc.); se dotan de un fondo económico compartido, para el funcionamiento cotidiano; y se comprometen a unas obligaciones recíprocas entre las cuales está la de incluir en la trasmisión de la propiedad, usufructo (o los derechos que fuere) una cláusula que obligue al nuevo adquirente a incorporarse a la Asociación, subrogándose el nuevo titular en la posición que ocupaba el anterior.
Para no cansar al lector lo dejaremos aquí, sin descender a más detalles. Quizás en artículos posteriores desarrollaremos alguno de los puntos que acabamos de indicar.
